対象不動産は山林。“やま”です。

山林といっても様々な種類があって、以下の出典元は「土地価格比準表（七次改定）」です。

①都市近郊林地地域

都市の近郊にある林地地域で、宅地化の影響を受けている地域

②農村林地地域

農家集落の周辺にある林地地域で、いわゆる「さとやま」とよばれ、当該地域にあっては、一般に農業を主に林業を兼業している農家の多い地域

③林業本場林地地域

林業経営を主とする林家の多い地域又は地方の有名林業地で、有名林業地としての銘柄の用材又はこれに準ずる用材を生産している林地地域

④山村奥地林地地域

農家集落への距離等の交通・接近条件の劣る地域で、林家は少なく、かつ散在している林地地域

と4分類があります。

対象は①都市近郊林地地域に該当しました。

通常、不動産を比較するに当たって、駅からの距離や環境、道路幅などを比較するのですが、林地はそれとは別に固有の比較項目があります。

それは

「標高」「方位」「傾斜」「斜面の型」です。

まず

「標高」

格差普通・・・地域において海抜高が標準的である画地

格差優る・・・標準的である画地より300ｍ以上低い画地

格差劣る・・・標準的である画地より300ｍ以上高い画地

確かに標高の高い所では樹木が育ちにくいですね。

つぎに

「方位」はスギ・ヒノキグループとマツ・広葉樹グループに分けられます。

スギ・ヒノキグループは北と南で格差が10発生するのに対し、マツ・広葉樹グループは北と南で格差が2しか発生しません。方位の影響をマツ・広葉樹グループはあまり受けにくいのですね。

「傾斜」も重要ですね。斜度が40度を超えると現地確認も大変です。スキースノボをやられる方はわかると思います。急斜面ですよね。

最後に

「斜面の型」ですが、

格差普通・・・地域において斜面の型が標準的である画地

格差優る・・・斜面の型が良い画地

で格差をついています。

谷間でもないのに窪んでいる画地や尾根沿いなのに凹凸が激しい等。

山林の評価は登山靴は必携、スーツ姿はありえません。急斜面もあるので、杖も必要です。ヘルメットも持参しました。

真冬は雪が積もるので、評価依頼がなく、充電期間ですね。

このように、山林は一般評価ではまず出会えない要因について比較をし、鑑定評価額を決定しました。